Occorre una consulenza del tutto personalizzata per le famiglie straniere che desiderino comprare casa in Italia. E’ una situazione particolare che giustifica una cura attenta per quanto riguarda le agevolazioni fiscali, sia per l’acquisto della prima casa sia per le opzioni di residenza (e le relative implicazioni fiscali secondo la normativa italiana).
CONSIDERAZIONI FISCALI PER ACQUISTARE UN IMMOBILE ITALIANO
Preliminarmente il progetto, frequentemente elaborato, dai coniugi stranieri in cerca di una “relocation” sognata dove spendere una meritata pensione, si orienta sull’acquisto non di una, ma di “due case”, una per coniuge o una da mettere a reddito e l’altra per abitazione. Magari profittando, questo è il comune pensiero, di un’intestazione, fiscalmente agevolata, come prima casa. Sennonchè fruire dell’agevolazione di prima casa per ciascuno non è così facile. Il fisco italiano ha da tempo previsto di impedire questa opportunità.
Anzi, valgono le seguenti regole, per cui i coniugi non possono quasi mai comprare due case con il rispettivo patrimonio.
- Le agevolazioni separate per l’Acquisto della Prima Casa sono regolate in particolare dalla Nota II-bis all’Art. 1 della Tariffa, Parte I, del D.P.R. 131/1986, che non consente ai coniugi legalmente sposati e non separati giudizialmente di beneficiare contemporaneamente, ciascuno, delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.
- La regola di cui sopra si applica, indipendentemente dal fatto che acquistino gli immobili individualmente o congiuntamente.
- Questo principio è stato ribadito in diverse pronunce dell’Agenzia delle Entrate e in giurisprudenza della Corte di Cassazione.
- Pertanto, generalmente non è possibile che entrambi i congiugi possano richiedere l’agevolazione prima casa su due immobili differenti contemporaneamente, a meno che non vi sia una separazione giudiziale in atto.
RESIDENZA CIVILE E FISCALE DI STRANIERI
L’altra considerazione fiscale da compiere concerne la sorte fiscale dei redditi, anche patrimoniali, provenienti dagli immobli acquistati in Italia e messi a reddito.
Lo straniero o la sua famiglia, infatti, rimarranno soggetti a tassazione italiana di tali redditi, se divegono “residenti fiscalmente in Italia”, cosa quanto mai probabile quando l’acquisto di una casa porti gli stranieri a soggiornare stabilmente in Italia.
Occorre, allora, considerare le seguenti regole generali:
- Residenza Fiscale e Iscrizione all’equivalente AIRE straniera: È corretto che l’iscrizione all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) e la permanenza in Italia per meno di 183 giorni nell’anno solare consentano agli italiani di mantenere lo status di non residente fiscale, a condizione che non vi sia un centro di interessi vitali dimostrabile in Italia. Ciò, in termini invertiti, vale anche per gli stranieri: Se essi non sono iscritti nella relativa AIRE straniera e non permangono in Italia per più di 183 giorni, non diventano residenti fiscali in Italia.
- Questo status di non residente fiscale può risultare vantaggioso in certe operazioni immobiliari, perchè sottrae i redditi italiani immobiliari alle tasse locali, senza peraltro escludere il possibile utilizzo delle agevolazioni prima casa. Se, infatti, non occorre stabilire immediatamente la residenza fiscale, la tempistica di un soggiorno inferiore ai 183 giorni nell’anno, nonchè la documentazione di questo fatto, giocheranno a favore degllo straniero che sa di poter contare su una tassazione privilegiata nel suo stato di provenienza, e dovranno essere gestite con attenzione.
RESIDENZA SEPARATA DI CONIUGI STRANIERI IN ITALIA
Non cambia il quadro di quanto più su sottolineato se si considera il caso di coniugi con indirizzi di residenza differenti in Italia.
Infatti:
- Il Visto Familiare e Dichiarazioni di Residenza Separate, se compartano che sia tecnicamente possibile per i coniugi avere indirizzi di residenza differenti in Italia, non implica automaticamente l’effetto di ottenere residenze fiscali separate né l’accesso a regimi fiscali distinti.
- Inoltre, lo status di soggiornante con permesso dei coniugi, non elimina i vincoli o obblighi della normativa sulla residenza fiscale: anche l’immigrato temporaneamente soggiornante, può essere tenuto, in quanto residente fiscale a pagare le tasse.
In conclusione, data la complessità e l’interazione tra diritto civile, fiscale e dell’immigrazione, si raccomanda sempre una strategia strutturata basata
- sulla tempistica,
- sull’uso previsto di ciascun immobile e
- sul coordinamento mediante trattati internazionali dello status fiscale nasente dalle diverse giurisdizioni fiscali dello straniero.